La crise sanitaire a fait bondir le nombre de bureaux laissés vides ou à l’abandon dans la région Île-de-France. Face à la crise de l’offre en logements, de nombreux promoteurs et des collectivités locales misent sur la reconversion immobilière pour produire du logement neuf dans des zones pourtant saturées.
Un nombre record de mètres carrés disponibles
Les bureaux vides seront-ils une réponse à la crise durable du logement en Île-de-France ? Ceux-ci représentent en tout cas une partie de la solution, si l’on en croit les données disponibles. Avec plus de 4,4 millions de m2 de bureaux vides en Île-de-France à la mi-2022 (source : Institut Paris Région), le potentiel de reconversion est conséquent. Il est surtout bien plus important depuis la crise sanitaire (2,6 millions de m2 en 2019), qui a vu de nombreuses entreprises mettre en place le télétravail dans leurs équipes, et s’installer par conséquent dans des espaces plus petits et plus flexibles. La région Île-de-France estime par ailleurs que 300 000 mètres carrés de bureaux se libéreront chaque année, en plus du “gisement” initial de 4,4 millions de m2. Parmi ces immeubles de bureaux, une grande partie sont par ailleurs classés en vacance dite “durable” d’au moins deux années consécutives : leurs propriétaires n’arrivant plus à louer ces bâtiments à des entreprises, ceux-ci présentent un profil idéal pour une éventuelle reconversion.
Réhabilitation contre artificialisation
En plus de ce gisement important, la réhabilitation d’espaces du secteur tertiaire bénéficie d’un contexte réglementaire particulièrement favorable. La loi Climat et Résilience, votée en 2021, porte en elle les objectifs « Zéro Artificialisation Nette” (ZAN) et « Zéro émission nette” : on sait que la réhabilitation a non seulement le mérite de réduire la production de déchets compliqués à recycler, mais qu’elle permet également d’économiser les matières premières et limite les émissions de CO2 en évitant par exemple la production de béton. Plus écologique, la réhabilitation est également plus acceptable socialement, la phase de chantier étant plus rapide et moins bruyante pour les riverains.
Le volet tertiaire de la loi Climat et Résilience, entrée en application en 2022, impose par ailleurs aux propriétaires de bureaux des normes d’isolation et de rénovation plus stricts, les incitant parfois à s’en séparer pour des raisons de rentabilité insuffisante. A partir du 1er janvier 2023, toute construction ou démolition d’un bâtiment nécessitera désormais de réaliser au préalable une « étude du potentiel de changement de destination et d’évolution ».
Le cas du Grand Paris
Porté par un contexte réglementaire favorable, le changement de destination des bureaux vides est désormais largement soutenu par les collectivités locales, qui multiplient les aides et les dispositifs de soutien : depuis 2021, la mairie de Paris a lancé le programme “Réinventer Paris” qui se concentre sur la transformation d’anciens bureaux. “Inventons la métropole du Grand Paris” soutient également les projets prévoyant un changement d’usage pour d’anciens bureaux. Ces initiatives publiques viennent ainsi s’ajouter aux nombreux appels d’offres en faveur de projets urbains innovants déjà lancés par les communes.
Si la métropole parisienne reste en avance sur ses consœurs françaises, force est de constater que la reconversion de bureaux demeure limitée : la transformation de bâtiments d’activité n’a représenté, entre 2013 et 2021, qu’environ 3% de l’objectif de 70 000 logements fixé par la loi Grand Paris en 2010. Au niveau national, le ministère du Logement évalue ce type d’opérations à 5300 logements par an, soit seulement 1,2% des permis de construire. Pour ne prendre qu’un exemple, dans les Hauts-de-Seine, l’option “démolition-reconstruction” a été privilégiée dans 80 à 85% des cas depuis 2010.
Les spécialistes avancent plusieurs explications administratives et fiscales à la timidité du marché, et insistent sur le fait que la transformation d’immeubles de bureaux est parfois moins rentable qu’une construction classique pour les investisseurs : la réhabilitation fait en effet perdre environ 15% de surface rentable aux propriétaires. Les travaux de réhabilitation d’immeubles des années 1970 ou 1980 peuvent par ailleurs réserver de mauvaises surprises, comme des travaux de désamiantage ou de dépollution.
Malgré ces contraintes, tout indique désormais que le marché est maintenant prêt à décoller : on estime que la production de logements via une réhabilitation d’anciens bureaux pourrait doubler dans les années à venir.
