Penser des projets mieux adaptés est la promesse d’une nouvelle approche fondée sur l’analyse éco-socio-démographique des territoires.
Pourquoi sortir le logement des produits de grande consommation
Les acteurs de l’aménagement des territoires ont longtemps créé des programmes sur un modèle tayloriste. Autrement dit, en travaillant à la manière d’une industrie créant des produits de grande consommation. Notamment soutenue par des incitations fiscales reconduites d’années en années, la production de logements suivait un développement régulier, utilisant des méthodes standardisées afin de créer des modèles duplicables.
Contrairement à d’autres industries, qui se sont appuyées sur le numérique pour repenser la personnalisation de leurs produits et services, l’immobilier travaille encore trop souvent dans une logique de masse. Cependant, alors que la demande est supérieure à l’offre depuis de nombreuses décennies, les crises épidémiques et climatiques remettent en cause nos besoins.
La vie et les aspirations des habitants changent, tandis que l’acte même de construire devient plus critique et contraint. Produire du logement suppose de changer de méthode. Mais laquelle adopter ? Contrairement à de nombreuses industries qui ont revu leur manière d’anticiper la demande, et de faire correspondre l’offre à la demande en s’appuyant sur toutes les possibilités offertes par la numérisation des villes et de nos vies, la conception immobilière n’a pas opéré sa mutation.
La data comme remède à la crise
Systémiques et quasi perpétuelles, les crises nous obligent à un changement radical. Tous les acteurs de l’aménagement savent qu’ils doivent mettre à jour leur logiciel, mais cette perspective ne doit pas être vue de manière pessimiste. Au contraire. Alors que le secteur a souvent démontré sa capacité d’adaptation aux contraintes techniques et réglementaires, il peut aujourd’hui recourir à de nouveaux outils d’aide à la décision – et à la conception.
Grâce à l’open data, l’analyse systématique des données éco-socio-démographiques de chaque territoire-cible est non seulement possible, mais également fort utile. Loin d’une production de masse, chaque projet peut être pensé, affiné et calibré en fonction d’attentes et de besoins mesurables. Les réflexions, tant stratégiques qu’opérationnelles, gagnent en précision et montrent des opportunités à saisir.
4 axes d’analyse
Nettoyées, agrégées et mises en forme pour être lisibles, ces données permettent d’analyser des éléments contextuels en lien avec l’économie, la sociologie, la démographie, l’environnement, la santé… Toutes typologies de données confondues, nous pouvons dégager 4 axes d’analyse majeurs que les acteurs de l’aménagement du territoire peuvent utiliser :
- L’axe éco-socio-démographique, qui regroupe des données concernant les populations (tranches d’âges, CSP, origine…), l’activité et l’emploi ainsi que les salaires et revenus ;
- L’axe logements et programmation , qui regroupe les données concernant les typologies de familles, les logements existants, les permis de construire et l’évolution des prix de l’immobilier ;
- L’axe développement durable , qui met en avant l’artificialisation des sols (loi ZAN) ;
- L’axe marketing , qui met en avant les mouvements des populations au sein du territoire mais également ceux en provenance de l’extérieur. Cela permet d’appréhender les territoires susceptibles de fournir de potentiels clients et de pouvoir cibler des actions de webmarketing, par exemple.
Parallèlement à la connaissance intime d’un territoire, la mise à disposition de ces éléments-clés et l’analyse de leurs évolutions permet d’enrichir la qualité des aménagements proposés.
Ce texte est extrait du livre « Réinventer le logement » (éditions CIMP) paru en juin 2023.
